Demolizioni e ricostruzioni: la nuova applicazione del Superbonus

Chi possiede un magazzino o un rudere e intendesse fare dei lavori straordinari per convertirlo in abitazione, può accedere al Superbonus che fino al 30 giugno 2022 sconta la spesa del 110%, anche nel caso si ricorresse a un prestito personale per sostenere la spesa.

All’interno dell’ultimo Decreto Semplificazioni sono ammessi a beneficiare del Superbonus “gli interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico tra i lavori di ristrutturazione edilizia”.

La ristrutturazione edilizia realizzata tramite demolizione e ricostruzione

La norma specifica che l’accesso al Superbonus è consentito anche se le spese sono sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio su immobili che solo alla fine dei lavori saranno destinati ad abitazione.

Tuttavia perché l’intervento possa beneficiare dell’agevolazione, è necessario che si tratti di ristrutturazione edilizia e mai nuova costruzione.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione possono portare alla realizzazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, ma è necessario che gli edifici preesistenti siano individuabili catastalmente, altrimenti si rischia di ricadere nel caso di nuova costruzione.

Le regole del Superbonus

Il Superbonus 110% è un’agevolazione fiscale che può essere sfruttata in dichiarazione dei redditi, in quote di pari importo nei 5 anni successivi a quello in cui si è sostenuta la spesa.

In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o di cessione del credito (ad esempio a fornitori, assicurazioni o banche) corrispondente alla detrazione spettante, traducendosi in costo zero per chi sostiene la spesa.

Gli interventi trainanti

Sono definiti così i lavori più importanti, che danno diritto in maniera diretta alla detrazione. Sono sostanzialmente tre:

• l’isolamento termico delle superfici opache verticali, che interessano l’involucro degli edifici, comunemente “il cappotto termico”;
• gli interventi antisismici o di riduzione del rischio sismico. Si tratta della detrazione già prevista dal Sismabonus, elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021;
• la sostituzione degli impianti di riscaldamento esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sulle parti comuni degli edifici o sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari indipendenti. 

Gli interventi trainati

Si chiamano "trainati" gli interventi che possono usufruire della maxi detrazione solo in quanto realizzati insieme a uno dei lavori principali visti sopra. Si tratta nello specifico di questi lavori:

• installazione di pannelli solari e sistemi di accumulo integrati (detrazione eventualmente non cumulabile con quelle previste dall’Ecobonus);
• installazione di colonnine elettriche per la ricarica di veicoli elettrici;
• sostituzione di infissi.

Il recupero totale della spesa in dichiarazione dei redditi oppure la cessione del credito stesso con lo sconto in fattura rappresentano un incentivo senza precedenti di cui approfittare. I passaggi burocratici e i documenti da presentare sono tanti, ma trattandosi per lo più di lavori condominiali o realizzabili esclusivamente con una ditta qualificata, si sappia che gran parte delle carte devono essere prodotte da chi realizza il lavoro.