Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

Fino a qualche anno fa, per le persone di età superiore ai 60 anni di età e proprietarie di un immobile non c'erano molte alternative in caso di problemi sostanziosi di liquidità: in caso di bisogno di cifre superiori a quelle ottenibili con la cessione del quinto, la soluzione principale era la vendita della nuda proprietà dell'immobile con riserva del diritto di usufrutto o di abitazione. 

Ma negli ultimi anni è stato introdotto nell'ordinamento italiano il cosiddetto prestito vitalizio ipotecario, uno strumento già conosciuto nel mondo anglosassone con il nome di reverse mortgage. In pratica si tratta di un finanziamento garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile, con caratteristiche particolari. Il prestito infatti viene concesso solo a persone di oltre 60 anni (anche congiuntamente a più soggetti purché entro gli stessi limiti di età), e il rimborso non avviene secondo un piano rateale come in un normale mutuo, bensì integralmente e in un'unica soluzione alla morte del soggetto finanziato (o del più longevo tra i soggetti finanziati) o al verificarsi di determinati presupposti: la vendita o il trasferimento del diritto reale di godimento della casa; l'apporto di modifiche materiali all'immobile rispetto al suo stato originale senza accordo con il finanziatore o in caso di omissioni nella cura o nella manutenzione tali da determinare la revoca dell'abitabilità; quando altre persone (a eccezione di figli, coniuge e convivente) prendono la residenza nell'immobile; nel caso in cui l'immobile subisca procedimenti conservativi o esecutivi per oltre il 20% del proprio valore.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

La persona che ha i requisiti di età ed è proprietaria di un immobile residenziale non gravato da ipoteche può richiedere il prestito ipotecario vitalizio a una banca (o a un altro intermediario finanziario autorizzato in base all'articolo 106 del Testo Unico Bancario) che offre questo tipo particolare di finanziamento.  

Se al momento della stipula il soggetto finanziato risulta coniugato o convivente, il contratto dovrà essere firmato anche dall'altra persona (che deve avere gli stessi requisiti anagrafici, ovvero più di 60 anni). Il valore dell'immobile verrà stabilito in una perizia, e da esso dipenderà la cifra concessa in finanziamento (di solito tra il 10% e il 50% del valore), oltre che dall'età del soggetto finanziato.

In pratica, al di fuori delle ipotesi specifiche menzionate in precedenza, la persona finanziata non dovrà restituire niente finché è in vita, e l'obbligo di restituzione graverà sui suoi eredi, che alla sua morte dovranno rimborsare capitale e interessi, in una sola soluzione. A meno che la persona finanziata non si fosse accordata con la banca per rimborsare gli interessi e le spese, per cui in tal caso agli eredi spetterà solo il rimborso del capitale.

La posizione degli eredi

Se a 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato, o anche del verificarsi di uno dei presupposti menzionati in precedenza la somma (capitale più interessi maturati con capitalizzazione annuale) non è stata restituita, la banca finanziatrice può vendere l'immobile a valori di mercato, con decurtazioni del 15% l'anno se non si riesce a concludere la vendita. In alternativa gli eredi possono mettersi d'accordo con la banca e provvedere in proprio alla vendita, che deve tuttavia concludersi entro 12 mesi. 

Se il prezzo di vendita non arriva a coprire per intero la somma da restituire, gli eredi non dovranno comunque pagare più nulla. Viceversa, se il ricavato della vendita supera la somma dovuta, l'eccedenza sarà riconosciuta agli eredi. 

In base alle caratteristiche appena descritte, il prestito vitalizio ipotecario presenta quindi dei profili di criticità: in particolare il fatto che gli eredi devono sostanzialmente scegliere tra il rimborso del finanziamento, se se lo possono permettere, o la perdita della casa. E se la vendita della casa curata dalla banca non si conclude in tempi brevi, gli eredi patiscono anche gli effetti della decurtazione del valore dell'abitazione.