Ecco tutte le imposte e le agevolazioni previste per l'acquisto della casa

Chi sta valutando l'acquisto di una casa deve considerare molti fattori, a partire da tutte le questioni strettamente legate ai costi da sostenere per questo impegno. Uno dei primi aspetti è quindi quello relativo al pagamento delle imposte legate alla compravendita di un immobile, alle agevolazioni cui si ha diritto e alle possibili cautele da adottare per spendere meno.

Le imposte da versare

Innanzitutto, è bene sapere che le imposte cambiano a seconda che si acquisti l'immobile da un privato o da un'impresa, e se si tratti o meno della prima casa.

Se il venditore è un privato, occorre pagare l'imposta di registro del 9% del valore catastale, l'imposta catastale da 50 euro e l'imposta ipotecaria, sempre da 50 euro. Si pagano le stesse imposte anche quando a vendere è un'impresa, nel caso in cui si tratti di una vendita esente da Iva.

Ma quando si applica, invece, l'Iva? Solo in alcuni casi: quando l'impresa costruttrice vende l'immobile entro cinque anni dai lavori di costruzione o di ripristino, o lo vende dopo cinque anni ma decide di assoggettare la transazione a Iva, specificandolo nell'atto di vendita; oppure quando la vendita riguarda fabbricati destinati ad alloggi sociali e il venditore decide di assoggettarla a Iva.

In questi casi, l'Iva ammonta al 10% del prezzo di vendita (che sale al 22% quando si tratta di immobili di lusso).

Nel caso in cui la compravendita sia soggetta a Iva, cambiano anche l'entità dell'imposta di registro – che non si paga più in proporzione al valore catastale, ma viene stabilita su una base fissa di 200 euro – nonché dell'imposta catastale e dell'imposta ipotecaria, anch'esse fissate a 200 euro.

Come calcolare le imposte

In caso di applicazione dell'Iva il calcolo è molto semplice, perché si prende in considerazione il prezzo di vendita, che costituisce la base imponibile. Per calcolare l'imposta di registro sulle vendite non soggette a Iva, invece, si prende in considerazione il valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120. L'importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Il valore catastale viene preso in considerazione anche per l'acquisto delle pertinenze dell'immobile, come box, posti auto e cantine. Il calcolo può essere chiesto al notaio che si occupa dell'atto, in cui va comunque indicato il prezzo di vendita.

Le agevolazioni sulla prima casa

Se l'immobile che si sta per acquistare è destinato a essere l'abitazione principale dell'acquirente, sono previsti una serie di sconti sulle imposte da pagare. Per esempio, sono ridotte sia l'Iva, se si acquista da un'impresa nei casi in cui è prevista l'Iva, sia l'imposta di registro, se si compra da privato. Nel primo caso, l'Iva è ridotta al 4% (dal 10%); nel secondo, l'imposta di registro scende al 2% (dal 9%) ed è applicata su un valore catastale calcolato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110 (anziché 120).

Per poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa, l'immobile deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente intende stabilire la sua residenza o in cui lavora, e il compratore non deve essere proprietario di un altro immobile (dal 2016 può comunque chiedere l'agevolazione anche se aveva già acquistato una prima casa, purché venda l'immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto). L'immobile deve appartenere a determinate categorie catastali, e nello specifico non si può accedere alle agevolazioni se si tratta di abitazioni di tipo signorile (categoria catastale A/1), ville (A/8), o castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A/9).

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare, detto anche compromesso, è un accordo che venditore e compratore firmano impegnandosi a stipulare un atto successivo di compravendita. Deve essere in forma scritta (anche con scrittura privata) e va registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (o entro 30 giorni, se stipulato con atto notarile).

Anche sulla registrazione del preliminare si pagano delle imposte. In particolare, l'imposta di registro di 200 euro, l'imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe, a meno che il contratto non avvenga per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e in tal caso l'imposta è di 155 euro). Se il preliminare prevede il pagamento di una somma, occorre anche pagare un'imposta di registro pari allo 0,5% della caparra e al 3% dell'acconto sul prezzo di vendita. In entrambi casi, l'imposta pagata verrà detratta da quella della registrazione del contratto definitivo di compravendita. Se il contratto è soggetto a Iva, sulla caparra confirmatoria l'imposta di registro resta invariata; sull'acconto, invece, va fatturato l'addebito dell'Iva ed è prevista l'imposta di registro da 200 euro.

Per avere maggiori protezioni, si può optare inoltre per la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione serve perché, nel caso in cui il venditore venda poi l'immobile a qualcun altro o lo ipotechi, il compratore può rivolgersi a un giudice e chiedere l'annullamento della vendita o dell'iscrizione dell'ipoteca (altrimenti, potrebbe solo chiedere i danni). Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.