Case ristrutturate con il Superbonus: tassate le plusvalenze sulle vendite

Vendita di immobili ristrutturati utilizzando il Superbonus, il Fisco chiede i soldi. Sul delicato argomento, al centro del dibattito del Governo sin da inizio anno, si è soffermata l’Agenzia delle Entrate con una circolare ad hoc (la 13/E uscita il 13 giugno) in cui si precisa che tali vendite generano plusvalenze e dunque devono essere tassate con decorrenza primo gennaio 2024.

Cosa dice la nuova norma

L’ultima Legge di Bilancio (Legge n. 231/2023, articolo 1, commi da 64 a 67) ha introdotto a partire dal 1° gennaio 2024 un’ipotesi di plusvalenza che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni. La plusvalenza configura un reddito diverso se non conseguito nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice.

In sintesi, la plusvalenza è realizzata – ad eccezione di alcune esclusioni che analizzeremo in seguito – dalla cessione degli immobili che nel corso del tempo sono stati oggetto di interventi agevolati. Ma alla cessione infra-decennale, tassabile a partire da quest’anno, può essere applicata l’imposta sostitutiva del 26%. Spinta anche all’aggiornamento della rendita catastale per le unità immobiliari che sono state oggetto di interventi con il Superbonus con apposite comunicazioni (compliance) dell’Agenzia delle entrate.

Quando si genera la plusvalenza

Secondo quanto previsto dalla legge la plusvalenza si ottiene soltanto con riferimento alla prima cessione a titolo oneroso dell’immobile e non anche alle eventuali e successive cessioni dell’unità immobiliare, con esclusione della fattispecie relativa alla cosiddetta interposizione, di cui all’art. 37 del dpr 600/1973. Inoltre, non generano alcuna plusvalenza gli immobili ottenuti per successione (anche se sono stati ristrutturati attivando il Superbonus) o utilizzati, per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, dal cedente o dai propri familiari come abitazione principale.

Risultano imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili efficientati con interventi, che hanno fruito del Superbonus, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto dell’unità immobiliare, restando indenni dall’imposizione quelle realizzate nelle ipotesi in cui tra conclusione dei lavori e cessione siano trascorsi più di dieci anni.

Sono salve le prime case

Nei giorni scorsi, anche per mettere un freno alle polemiche e alle preoccupazioni dei cittadini, l’Agenzia delle Entrate ha fatto alcune precisazioni in merito alle plusvalenze generate dalla vendita di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione con Superbonus. In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che non ci saranno imposte su immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita. Il documento di prassi ricorda che sono fuori dall’ambito di applicazione della norma le plusvalenze relative agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati (o costruiti) da meno di dieci anni.