Prestito ipotecario vitalizio o nuda proprietà?

Prestito ipotecario vitalizio o nuda proprietà? E’ una domanda tornata in auge dopo lo scorso maggio quando, per effetto dell’entrata in vigore della legge 44/2015, è partito il tentativo di rilancio del prestito ipotecario vitalizio, introdotto in Italia dieci anni fa.

Questa forma di credito è stata avviata nel nostro Paese con la legge 203/2005, con l’obiettivo di alimentare la domanda e la circolazione di denaro. Non aveva tuttavia riscosso un grande consenso, spingendo dunque, in epoca recente, ad una revisione delle disposizioni in materia.

Tra le criticità segnalate, la normativa non specificava le modalità operative di erogazione del finanziamento. Gli aggiornamenti sono arrivati dunque a maggio, andando a modificare l’età minima dei richiedenti (scesa da sessantacinque a sessant’anni) e le modalità di rimborso.

Il prestito ipotecario vitalizio permette infatti al proprietario di rendere liquida una parte del valore della sua abitazione, pur mantenendone la proprietà e l’usufrutto. Il finanziamento erogato corrisponde a una parte del valore di mercato della casa (in genere una percentuale compresa tra il 18% e il 40%), stabilito mediante perizia.

Alla scadenza del contratto il rimborso potrà avvenire in un’unica soluzione, insieme alla capitalizzazione annuale di interessi e spese. Solitamente l’estinzione del debito avviene con la vendita della casa ipotecata. Se il proprietario è deceduto gli eredi si vedranno riconosciuta l’eventuale differenza tra il prezzo di vendita della casa e la cifra pattuita con l’istituto di credito. Va precisato che, indipendentemente dall’ammontare del credito maturato, la banca non può chiedere una cifra superiore al prezzo inizialmente stabilito.

In che cosa dunque il prestito vitalizio si differenzia dalla nuda proprietà? Trattandosi di un cosiddetto “mutuo inverso”, il prestito ipotecario vitalizio offre, a differenza della nuda proprietà, la possibilità di recuperare, da parte degli eredi, l'immobile dato in garanzia. E’ infatti lasciata loro facoltà di rimborsare il credito della banca (capitale più interessi) estinguendo l'ipoteca iscritta sull'immobile.

La nuda proprietà è invece a tutti gli effetti un contratto di vendita, vincolato all’usufrutto dell’immobile da parte del proprietario, che può così vivere nella casa venduta fino alla morte.
Spesso si ritiene più conveniente quest’ultima soluzione, poiché ad oggi le cifre finanziate con prestiti vitalizi sono piuttosto contenute e gli interessi ancora abbastanza elevati. Inoltre con questa soluzione si monetizza il proprio immobile, potendolo però utilizzare finché si resta in vita. 

Va specificato che, nel caso si proceda con la nuda proprietà, vi sono delle spese legate alla mediazione da parte dell'agente immobiliare che ha curato la compravendita (tra il 2 e il 3% del valore del bene). L’usufruttuario dovrà poi farsi carico delle spese condominiali e di manutenzione ordinaria oltre che delle imposte, mentre le spese straordinarie restano a carico del nudo proprietario. 

Per chi compra, si tratta di un’opportunità di acquistare a prezzi nettamente più bassi del valore di mercato, poiché quest’ultimo viene decurtato in base all’età del venditore, sulla base di percentuali aggiornate periodicamente dal Ministero delle Finanze e legate alla aspettative di vita in Italia stimate dall’Istat.