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Ipoteca

È un diritto reale di garanzia che tutela il creditore dal pericolo di insolvenza. Il creditore ha il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, sia che siano del debitore che di un terzo. Inoltre ha diritto di prelazione sui beni e sull'importo ricavato dall'espropriazione. 

L'ipoteca, definita dall'articolo 2808 del Codice Civile, si presenta come garanzia di un debito. Non determina però la perdita della disponibilità e del godimento del bene per il debitore.


Le caratteristiche principali dell'ipoteca sono:

  • la specialità: l'ipoteca non può essere iscritta su una generalità di beni ma su beni ben precisi.
  • l'indivisibilità: l'ipoteca si estende su tutto il bene e non può essere divisa.
  • la determinatezza: il credito assicurato da un'ipoteca deve essere determinato nel suo ammontare.

Tra i beni che possono essere oggetto di ipoteca ci sono:

  • le rendite dello Stato;
  • i beni mobili registrati;
  • il diritto di superficie;
  • i beni immobili in commercio e le rispettive pertinenze;
  • l'usufrutto sui beni immobili in commercio e le rispettive pertinenze.

Esistono tre tipi di ipoteca: giudiziale, legale o volontaria. L'ipoteca giudiziale trova la sua ragione in una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, all'adempimento di un altro obbligo o al risarcimento di un danno. Può essere iscritta in ragione di ordinanze, decreti ingiuntivi. L'ipoteca legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore e in base al credito vantato. L'articolo 2817 del Codice Civile presenta tre possibili casi di ipoteca legale in favore:

  • dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
  • dei coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
  • dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale

L'ipoteca volontaria, invece, trova la sua fonte nella volontà di una o di tutte e due le parti. Non può sorgere per testamento.

L'ipoteca si costituisce attraverso l'iscrizione a registri pubblici. Quando viene estinto il debito, si estingue pure l'ipoteca. Non è da trascurare, però, il diritto di sequela che caratterizza l'ipoteca: se il debito non viene estinto, l'ipoteca segue infatti il bene su cui grava anche in caso di cambio del proprietario. Ecco perché è importante, prima di comprare casa, accertarsi mediante una perizia che l'immobile non sia gravato da un'ipoteca.

Solitamente le ipoteche riguardano i beni immobili. Le ipoteche immobiliari vengono infatti poste a garanzia del mutuo ipotecario.

L'ipoteca si estingue con il pagamento dell'intero mutuo. Da qui la cancellazione dai pubblici registri immobiliari. Il mutuatario può anche estinguere anticipatamente ciò che resta del finanziamento, versando alla banca una somma onnicomprensiva per l’estinzione. 

Di seguito le cause dell'estinzione dell'ipoteca con cui viene meno il diritto reale di garanzia:

  • la cancellazione dell'iscrizione;
  • la mancata rinnovazione della iscrizione entro vent'anni (art. 2847 c.c.), salvo nuova iscrizione;
  •  l'estinzione dell'obbligazione;
  •  col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 (cioè prelazioni e privilegi sulle somme dovute dall'assicuratore in ragione del perimento);
  • la rinunzia del creditore;
  • lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;
  • la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

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