Cos’è il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di finanziamento indirizzato a chi ha già compiuto 60 anni di età ed è proprietario di un immobile. Il richiedente, mediante tale strumento finanziario, noto anche come “reverse mortgage”, può richiedere ed ottenere una somma di denaro senza dover pagare alcuna rata, né interessi. L’importo ottenuto è garantito da un’ipoteca sull’immobile. Al momento della sua morte gli eredi sono tenuti a restituire il capitale o anche capitale, spese ed interessi, a seconda della modalità di rimborso scelta.

Il prestito vitalizio ipotecario rientra nella categoria degli equity loan, una via di mezzo tra mutui e credito al consumo. Vediamo insieme cos’è e come funziona il prestito vitalizio ipotecario.

Introdotto dalla legge numero 44/2015 e poi soggetto ad alcune modifiche, il prestito vitalizio ipotecario consente a chi ha spento 60 candeline e ha un immobile di proprietà di accedere al credito in cambio della stipula di un mutuo, che presenta come garanzia l’iscrizione di un’ipoteca sull’abitazione.

Il soggetto richiedente può ricevere una somma di denaro senza essere costretto a vendere il proprio appartamento o altri beni di famiglia. La proprietà dell’immobile resta al beneficiario del finanziamento; alla sua morte gli eredi possono decidere se pagare il debito, riscattando il bene, o se far vendere l’immobile dall’istituto di credito, che in questo modo riuscirà a coprire il debito con il ricavato. La somma restante viene data agli eredi.

Questi finanziamenti si rivolgono soltanto a chi è proprietario di immobile a destinazione residenziale. Il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario può anche saldare il debito con l’istituto di credito, liberando in qualsiasi istante la propria abitazione dall’ipoteca.

Se chi richiede questo prestito è coniugato o convive da almeno 5 anni con un’altra persona e l’immobile da ipotecare come garanzia del prestito vitalizio ipotecario rappresenta la residenza di entrambi, il contratto dovrà essere sottoscritto da tutti e due i coniugi o conviventi. Ciò avviene pure se l’immobile è di proprietà di uno dei due soltanto ad eccezione, però, che anche l’altro abbia compiuto i 60 anni di età.

L’importo ottenibile con un prestito vitalizio ipotecario cambia a seconda del valore dell’immobile e dell’età del richiedente. Più sono gli anni, superiore sarà la percentuale concessa. La somma di denaro massima erogabile è pari, ad esempio, al 15% del valore di mercato della casa se il richiedente ha intorno ai 60 anni; arriva al 50% se il proprietario di casa ha circa 90 di anni.  Il valore della proprietà viene stabilito da un perito.

Le persone più anziane possono arrivare a richiedere fino al 50% del valore dell’immobile di loro proprietà. In ogni caso la somma massima erogabile non può superare i 350 mila euro.

La durata di un prestito vitalizio ipotecario non è nota a priori, né uguale per tutti coloro che ne beneficiano, in quanto dipende dalla durata della vita del soggetto richiedente.

Nel caso in cui il finanziamento risulti cointestato al coniuge o al convivente, si prende come riferimento la durata della vita della persona più longeva della coppia.

Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di prestito non finalizzato: il richiedente non deve presentare giustificativi di spesa o preventivi, ma può utilizzare la somma ricevuta come meglio crede.

I requisiti necessari per poter presentare la richiesta sono:

• Età dai 60 anni in su
• Essere proprietari di un immobile residenziale
• L’immobile non deve risultare già ipotecato

I successori erediteranno sia l’immobile che il debito e si ritroveranno dinanzi alle due alternative: saldare il debito e mantenere l’immobile; lasciare che la banca venda l’immobile per coprire il debito. Se ci fossero somme eccedenti, queste saranno distribuite agli eredi.

Se gli eredi decidono di restituire il prestito, pagando il debito, devono comunicarlo entro 12 mesi dalla morte del beneficiario del prestito vitalizio ipotecario.

Per far richiesta di un prestito vitalizio ipotecario bisogna presentare alla banca i seguenti documenti:

• Documento di identità in corso di validità
• Codice fiscale
• Stato di famiglia
• Certificato contestuale o cumulativo
• Relazione notarile preliminare

Il rimborso integrale del prestito vitalizio ipotecario può avvenire in due modi: con o senza capitalizzazione. Si dice rimborso integrale senza capitalizzazione quando il soggetto beneficiario del finanziamento rimborsa di volta in volta gli interessi e le spese prima della morte. Al momento del rimborso gli eredi avranno il dovere di restituire solo il capitale.

Si parla di rimborso integrale con capitalizzazione del prestito vitalizio ipotecario quando invece gli eredi sono tenuti a pagare in una sola soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il rimborso dovrà essere effettuato completamente entro 12 mesi dal decesso del soggetto beneficiario del prestito. Se il finanziamento risulta cointestato, il rimborso deve avvenire al momento della morte del più longevo.

Con un prestito vitalizio ipotecario la proprietà resta nelle mani del beneficiario del finanziamento e non passa alla banca. Ciò vuol dire che il proprietario dell’appartamento ipotecato è tenuto a pagare ancora le imposte patrimoniali, come l’Imu, o la tassa sui rifiuti. Le imposte patrimoniali continuano dunque a gravare sul possessore dell’immobile.

Il prestito vitalizio ipotecario è funzionale ad ottenere credito in cambio di un finanziamento garantito dall’ipoteca sull’abitazione di proprietà. Viene detto vitalizio perché dura per tutta la vita del richiedente: si parte dalla stipula del contratto e si arriva alla sua morte. Prima del decesso, la banca non è tenuta, infatti, a pretendere la restituzione del debito, salvo la parte relativa ad interessi e spese. Se infatti è stato scelto il rimborso senza capitalizzazione, l’istituto di credito può chiedere la risoluzione del contratto qualora ci fossero ritardi di pagamenti della rata di rimborso delle spese e degli interessi per ben 7 volte, anche non consecutive.

Oggi un prestito vitalizio ipotecario viene considerato più vantaggioso perché l’età minima per accedervi è di 60 anni (prima 65 anni) e dunque c’è più tempo per poter usufruire del finanziamento. Inoltre, tra i suoi punti di forza, c’è il fatto che la proprietà dell’immobile non passa alla banca: l’istituto di credito ha solo il diritto di vendita dell’appartamento per riavere indietro il capitale concesso in prestito ed acquisisce, dunque, solo la nuda proprietà della casa. Chi ha ottenuto il prestito vitalizio ipotecario può dunque continuare ad abitare nell’immobile. Se gli eredi decidono di far vendere l’immobile e il ricavato non copre il credito del finanziamento, l’istituto di credito non può chiedere altro agli eredi.